การแบ่งโฉนดที่ดินมรดกเป็นเรื่องใหญ่สำหรับหลายครอบครัวครัวครับ เพราะหากแบ่งไม่ดี มีใครคนใดคนหนึ่งได้ส่วนแบ่งที่ดีกว่า ย่อมสร้างความแตกแยกภายในครอบครัวได้ ในบทความนี้จะพาทุกคนไปทำความรู้จักกับวิธีแบ่งโฉนดที่ดิน ตามกฎหมายมรดกฉบับใหม่ครับ เพื่อให้ทุกคนจัดการกับปัญหาที่ดินมรดกหลังจากเจ้าทรัพย์เดิมเสียชีวิตได้อย่างราบรื่น
Key Takeaways
- การแบ่งโฉนดที่ดินมรดก คือ การแบ่งที่ดินจากเจ้าของเดิมที่เสียชีวิตออกเป็นแปลงย่อย ๆ ให้แก่ทายาทแต่ละรายครับ
- การขอแบ่งแยกโฉนดที่ดินมรดกสามารถทำได้ 2 วิธี ได้แก่ 1.แบ่งตามพินัยกรรม และ 2.แบ่งที่ดินตามกฎหมายมรดก
- การแบ่งที่ดินตามกฎหมายมรดกจะต้องคำนึงถึงลำดับชั้นของทายาทผู้มีสิทธิ์ได้รับมรดก
- หากไม่ต้องการแบ่งที่ดินมรดกสามารถทำได้ 2 วิธี ได้แก่ 1.ให้ทายาททุกคนถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน และ 2.นำที่ดินไปขาย
การแบ่งโฉนดที่ดินมรดกคืออะไร?
การแบ่งโฉนดที่ดินมรดก คือ การแบ่งที่ดินจากเจ้าของเดิมที่เสียชีวิตออกเป็นแปลงย่อย ๆ ให้แก่ทายาทแต่ละรายครับ ซึ่งการขอแบ่งแยกโฉนดที่ดินมรดกสามารถทำได้ 2 วิธี ได้แก่ 1.แบ่งตามพินัยกรรม และ 2.แบ่งที่ดินตามกฎหมายมรดก โดยโฉนดที่ดินประเภท น.ส.4 (โฉนดที่ดินครุฑแดง) สามารถแบ่งมรดกได้ง่ายที่สุด เพราะผู้ถือครองมีสิทธิ์เต็มที่ในการจัดการ ส่วนโฉนดที่ดินประเภท น.ส.3 ข. จะแบ่งที่ดินมรดกได้ก็ต่อเมื่อจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
คำถามต่อมาที่หลายคนสงสัยคือ ที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปี? ตามกฎหมายแล้วไม่ได้ระบุเอาไว้อย่างชัดเจนครับ แต่เจ้าของที่ดินเดิมก็ควรรีบดำเนินการแบ่งมรดกให้เร็วที่สุด เพราะผู้รับมรดกที่ต้องการนำที่ดินไปจำนอง หรือต้องการขายฝากที่ดินจะไม่สามารถดำเนินการได้ครับ เนื่องจากผู้รับมรดกยังไม่ได้ถูกเพิ่มชื่อในโฉนดที่ดินอย่างเป็นทางการ ทำให้ยังไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างแท้จริงครับ
ความสำคัญของการจัดการที่ดินมรดกอย่างถูกต้อง
เมื่อเจ้าของที่ดินถึงแก่กรรม ที่ดินแปลงนั้นจะกลายเป็นที่ดินมรดกในทันทีครับ ซึ่งหากเจ้าของเดิมจัดการแบ่งโฉนดที่ดินมรดกไม่เรียบร้อยก่อนถึงแก่กรรม ปัญหาที่ดินมรดกจะเกิดขึ้น และสร้างข้อพิพาทระหว่างทายาทได้ครับ เจ้าของเดิมจึงต้องแบ่งที่ดินให้ดี เพื่อป้องกันปัญหาข้อพิพาทระหว่างทายาท และเพื่อให้สามารถนำที่ดินมรดกไปใช้ประโยชน์ได้อย่างถูกต้อง เช่น ขาย โอน หรือใช้เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อที่ดินได้อย่างไม่มีสะดุด
กฎหมายเบื้องต้นที่ต้องรู้ ใครคือทายาทผู้มีสิทธิ์ในที่ดินมรดก
ก่อนที่จะเริ่มดำเนินการแบ่งโฉนดที่ดินมรดก สิ่งแรกที่ควรรู้ คือ ใครบ้างที่มีสิทธิ์ตามกฎหมาย ซึ่งโดยทั่วไปแล้วแบ่งออกได้เป็น 2 กรณีหลักครับ
1. ทายาทโดยธรรม ลำดับชั้นและสิทธิ์ในการรับที่ดินมรดก
หากเจ้ามรดกเดิมได้ทำพินัยกรรมไว้ก่อนเสียชีวิต ผู้ที่มีชื่อระบุในพินัยกรรมให้ได้รับที่ดินมรดกจะเป็นผู้มีสิทธิ์เหนือทายาทโดยธรรม และการแบ่งปันต้องเป็นไปตามที่ระบุในพินัยกรรมเป็นหลักครับ
ส่วนการรับมรดกที่ดิน กรณีเจ้าของเดิมเสียชีวิต โดยไม่ได้ทำพินัยกรรมเอาไว้ จะแตกต่างจากการรับมรดกผ่านพินัยกรรมครับ เนื่องจากกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดลำดับทายาทผู้มีสิทธิ์รับที่ดินมรดก ไว้ 6 ลำดับ ผู้ที่มีลำดับสูงกว่าก็จะมีสิทธิ์ได้รับมรดกก่อนครับ
ลำดับทายาทโดยธรรม 6 ลำดับ
- ผู้สืบสันดาน : บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย บุตรนอกกฎหมายที่บิดารับรองแล้ว บุตรบุญธรรม รวมถึง หลาน เหลน ลื้อ (รับมรดกแทนที่หากบุตรเสียชีวิตไปก่อน)
- บิดา มารดา (กรณีบิดา ต้องชอบด้วยกฎหมาย)
- พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน
- พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดาเดียวกัน
- ปู่ ย่า ตา ยาย
- ลุง ป้า น้า อา
2. สิทธิของคู่สมรสในการรับมรดกที่ดิน
คู่สมรสที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายและยังมีชีวิตอยู่ ถือเป็นทายาทโดยธรรมลำดับพิเศษครับ โดยจะมีสิทธิ์ได้รับที่ดินมรดกร่วมกับทายาทโดยธรรมลำดับ 1 ถึง 6 ตามสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด ขึ้นอยู่กับว่ามีทายาทลำดับใดรับมรดกร่วมด้วยครับ
ขั้นตอนการจัดการที่ดินมรดก
เมื่อทราบแล้วว่าใครคือทายาท ขั้นตอนปฏิบัติในการแบ่งโฉนดที่ดินมรดกจะมีความแตกต่างกันเล็กน้อย ขึ้นอยู่กับว่าเจ้ามรดกได้ทำพินัยกรรมไว้หรือไม่ครับ
1. กรณีมีพินัยกรรม (จัดการตามเจตนาผู้ตาย)
หากเจ้ามรดกทำพินัยกรรมไว้ การจัดการจะง่ายขึ้นเพราะทุกอย่างถูกระบุไว้ชัดเจนแล้ว
- ตรวจสอบความสมบูรณ์ของพินัยกรรม: เช็กว่าเป็นพินัยกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมาย (เช่น พินัยกรรมแบบธรรมดา, แบบเขียนเองทั้งฉบับ หรือแบบเอกสารฝ่ายเมือง)
- ยื่นคำร้องต่อศาล (ถ้าจำเป็น): หากในพินัยกรรมระบุตั้ง “ผู้จัดการมรดก” ผู้จัดการมรดกต้องไปยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งแต่งตั้งอย่างเป็นทางการครับ จากนั้นศาลจะนัดไต่สวนเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของพินัยกรรม และคุณสมบัติของผู้จัดการมรดก เมื่อศาลมีคำสั่งแต่งตั้งแล้ว ก็ให้ผู้จัดการมรดก แบ่งทรัพย์ให้แก่ทายาทตามเจตนารมณ์ของผู้เสียชีวิต
- ดำเนินการโอน: นำพินัยกรรมและคำสั่งศาล (ถ้ามี) ไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินตามรายชื่อของทายาทที่ระบุครับ
2. กรณีไม่มีพินัยกรรม (จัดการตามกฎหมาย)
กรณีนี้มักมีความซับซ้อนกว่า เพราะต้องอาศัยความยินยอมของทายาททุกคน
- จัดทำบัญชีเครือญาติ: ลิสต์รายชื่อทายาทโดยธรรมทั้งหมดออกมาให้ครบถ้วน เพื่อตรวจสอบว่าใครบ้างมีสิทธิ์ได้รับมรดกครับ
- ตกลงกันระหว่างทายาท: ทายาททุกคนต้องตกลงกันให้ได้ว่าจะแบ่งที่ดินกันอย่างไร หรือจะให้ใครเป็นผู้จัดการมรดก เมื่อตกลงกันได้แล้วให้ทายาททุกคนเซ็นยินยอมด้วยครับ
- ยื่นคำขอประกาศรับโอนมรดก: นำหลักฐานไปยื่นที่สำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่จะทำการสอบสวนและปิดประกาศไว้เป็นเวลา 30 วัน หากไม่มีผู้คัดค้าน จึงจะจดทะเบียนโอนที่ดินมรดกได้ครับ
หลักฐานการแบ่งโฉนดที่ดินมรดก มีอะไรบ้าง?
การแบ่งโฉนดที่ดินมรดกจะเกิดขึ้นอย่างเป็นทางการได้ก็ต่อเมื่อมีการดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องตามกฎหมายครับ ซึ่งหลักฐานที่ต้องใช้ในการจัดการแบ่งที่ดินมรดกมีดังต่อไปนี้
- โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์
- ทะเบียนบ้าน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขอรับมรดกและเจ้ามรดก
- บัตรประชาชนของผู้ขอรับมรดก
- ทะเบียนสมรส (กรณีคู่สมรสขอรับมรดก)
- ใบมรณบัตรหรือหนังสือรับรองการตายของเจ้ามรดก
- พินัยกรรม (หากมี)
- หนังสือหรือทะเบียนรับบุตรบุญธรรม (กรณีบุตรบุญธรรมเป็นผู้ขอรับมรดก)
- ทะเบียนสมรสของบิดาและมารดาของเจ้ามรดก หรือหลักฐานการรับรองบุตร (กรณีบิดาขอรับมรดก)
- สัญญาประนีประนอมยอมความ (กรณีมีข้อพิพาทหรือทายาทร่วม)
- มรณบัตรของทายาทบางคน (กรณีทายาทที่มีสิทธิ์รับมรดกบางคนถึงแก่กรรม)
- คำพิพากษาอันถึงที่สุด (กรณีมีคดีเกี่ยวกับมรดกที่ศาลพิจารณาเสร็จสิ้นแล้ว)
ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการโอนที่ดินเพื่อให้ลูกรับมรดกได้ถูกต้องตามกฎหมายได้ที่นี่ : โอนที่ดินให้ลูก
ค่าธรรมเนียมและภาษีในการรับโอนที่ดินมรดก
หลังจากที่ตกลงกันได้แล้วว่าจะโอนที่ดินของเจ้าของเดิมที่เสียชีวิตให้แก่ทายาทคนใดบ้าง ขั้นตอนต่อไปที่เราควรรู้คือ ค่าธรรมเนียมและภาษีในการรับโอนที่ดินมรดกครับ โดยค่าใช้จ่ายดังต่อไปนี้จะเกิดขึ้นหลังจากที่การแบ่งโฉนดที่ดินมรดกเสร็จสิ้นแล้ว โดยค่าใช้จ่าย ณ สำนักงานที่ดินในการโอนที่ดินมรดก ประกอบด้วย
- ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
- ค่าประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท
- ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก (กรณีมี) แปลงละ 50 บาท
- ค่าจดทะเบียนโอนมรดก (คิดตามราคาประเมินที่ดิน)
- โอนให้ ผู้บุพการี (พ่อ แม่ ปู่ ย่า ตา ยาย), ผู้สืบสันดาน (ลูก หลาน) หรือคู่สมรส : ร้อยละ 0.5 (0.5%)
- โอนให้ทายาทลำดับอื่น (พี่น้อง ลุงป้าน้าอา) หรือตามพินัยกรรม : ร้อยละ 2.0 (2%)
กรณีเป็นเจ้าของร่วมกันแบ่งโฉนดที่ดินมรดกอย่างไร ?
การแบ่งโฉนดที่ดินมรดกจะมีความซับซ้อนขึ้นครับ ถ้าที่ดินมรดกมีเจ้าของร่วมกันหลายคน โดยวิธีแบ่งที่ดินมรดกเมื่อมีทายาทหลายคน สามารถจัดการได้ดังต่อไปนี้
- ตกลงร่วมกัน : วิธีนี้ให้ผู้ร่วมรับมรดกทำความตกลงกันว่าจะให้ใครได้ถือครองที่ดินในส่วนไหน เมื่อเสร็จแล้วให้ทำหนังสือข้อตกลงเป็นทางการ และให้สมาชิกทุกคนร่วมกันเซ็นยินยอมครับ
- นำที่ดินไปขาย : ในกรณีที่ไม่สามารถตกลงกันได้ว่าจะให้ผู้ร่วมมรดกได้รับที่ดินในส่วนไหนบ้าง ก็ให้นำที่ดินไปขายทอดตลาด จากนั้นก็ให้ผู้ร่วมรับมรดกทุกคนแบ่งเงินตามสัดส่วนที่เท่ากัน
- ให้บุคคลภายนอกตัดสิน : ผู้ร่วมรับมรดกอาจให้คนนอกเข้ามาช่วยตัดสินว่าใครควรได้รับสัดส่วนในที่ดินเท่าไหร่ เพื่อช่วยหาทางออกที่ยุติธรรมและลดความขัดแย้งในครอบครัว
ข้อควรระวังและคำแนะนำเพิ่มเติมจาก “เพื่อนแท้เงินด่วน”
หากการแบ่งโฉนดที่ดินมรดกไม่ราบรื่นจะนำมาสู่ความขัดแย้งได้ครับ ซึ่งวิธีการดังต่อไปนี้จะช่วยลดข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นและทำให้การเปลี่ยนชื่อโฉนดที่ดินใหม่ หลังจากเจ้าของเดิมเสียชีวิตราบรื่นยิ่งขึ้น
- ในกรณีที่ไม่มีการระบุชื่อผู้รับมรดกอย่างชัดเจน ให้ทายาททุกคนทำเรื่องแบ่งที่ดินมรดก ด้วยการทำบันทึกข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อป้องกันปัญหาการฟ้องร้องในอนาคตครับ ทั้งนี้ในการแบ่งที่ดินมรดกควรพิจารณาผลประโยชน์ของทุกฝ่ายอย่างเท่าเทียมกัน
- หลังจากตกลงกันได้แล้วว่าจะให้ใครได้รับที่ดินมรดกในสัดส่วนเท่าไหร่ ให้ดำเนินการจดทะเบียนมรดกที่สำนักงานที่ดิน โดยให้ผู้ร่วมรับมรดกทุกคนไปดำเนินการพร้อมหน้ากัน
- ถ้าเกิดปัญหาข้อพิพาทเกิดขึ้น ให้จ้างทนายความประนีประนอมไกล่เกลี่ยก่อนที่จะดำเนินการฟ้องร้องครับ
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
1. โอนที่ดินมรดก เสียภาษีไหม?
เสียภาษีการรับมรดกครับ หากมูลค่ามรดกเกิน 100 ล้านบาท
2. ไม่อยากแบ่งมรดก ทำยังไงดี?
ทำได้ 2 วิธีครับ ได้แก่
- ให้ทายาททุกคนถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อมีใครต้องการใช้ผลประโยชน์ในที่ดิน ก็ให้ทำความตกลงร่วมกันว่าจะให้ใช้ที่ดินในส่วนไหน
- นำที่ดินไปขาย เมื่อขายเสร็จแล้ว ก็แบ่งเงินร่วมกันครับ
3. ขายที่ดินมรดกได้ไหม?
ขายได้ครับ แต่ที่ดินนั้นจะต้องมีการโอนชื่อมาเป็นผู้รับมรดกเสียก่อน หรือหากมีผู้จัดการมรดก ผู้จัดการมรดกสามารถขายที่ดินเพื่อนำเงินมาแบ่งปันแก่ทายาทได้เลยหากได้รับความยินยอม
4. การเปลี่ยนชื่อโฉนดที่ดินหลังเจ้าของเสียชีวิตทำอย่างไร?
ทำได้โดยการยื่นคำขอจดทะเบียนโอนมรดก ณ สำนักงานที่ดินครับ
การแบ่งโฉนดที่ดินมรดก จัดการให้ดีจบทุกปัญหาความขัดแย้งได้
หลายครอบครัวประสบกับปัญหาข้อพิพาทในที่ดินมรดก หลังจากเจ้าของที่ดินเดิมเสียชีวิตครับ ทำให้การแบ่งโฉนดที่ดินมรดกจึงเป็นเรื่องสำคัญที่ทุกครอบครัวควรรู้ ซึ่งการตกลงกันเองระหว่างผู้มีสิทธิ์รับมรดก ถือเป็นวิธีการแบ่งโฉนดที่ดินมรดกที่ได้รับความนิยมมากที่สุดครับ เพราะเป็นวิธีที่ง่ายและรวดเร็ว แต่อย่างไรก็ตามผู้มีสิทธิ์รับมรดก จะต้องทำหนังสือยินยอมรับข้อตกลงด้วยนะครับ เพื่อป้องกันปัญหาขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นได้ในภายหลัง
สำหรับผู้ที่มีที่ดินเป็นของตนเอง และกำลังต้องการใช้เงินด่วน แต่ยังไม่รู้ว่าควรขอสินเชื่อโฉนดที่ดิน ที่ไหนดี? เพื่อนแท้ เงินด่วน พร้อมให้บริการสินเชื่อโฉนดที่ดิน ถูกกฎหมาย อนุมัติไว ไม่ต้องใช้บุคคลค้ำประกัน ให้วงเงินสูงสุด 130% ของราคาประเมินที่ดิน และดำเนินการกู้ได้ทันทีผ่านแอปพลิเคชัน เพื่อนแท้ เงินด่วนครับ
- เบอร์โทรศัพท์ (Tel): 02-114-8988
- Line Official Account: @pueantae
- Facebook Page: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- YouTube: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- Website: https://www.puean.co.th/
- Application: เพื่อนแท้ เงินด่วน (รองรับทั้ง iOS และ Android)
