เคยสงสัยหรือไม่ครับว่าทำไมการจำนองที่ดินที่ติดภาระจำยอมถึงได้ราคาต่ำกว่าที่ดินโดยทั่วไป? ทั้งที่ทำเลที่ตั้งของที่ดินอยู่ในทำเลดี มีศักยภาพ สามารถพัฒนาต่อยอดให้กลายเป็นที่ดินมูลค่าสูงได้ ดังนั้นบทความนี้จะมาไขข้อสงสัยกันครับว่าภาระจำยอมคืออะไร และการจดภาระจำยอมต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง เพื่อให้ทุกคนเตรียมพร้อมก่อนจำนองที่ดินได้อย่างถูกต้อง
Key Takeaways
- ภาระจำยอม คือ การจำกัดสิทธิ์บางประการในการใช้ที่ดินแปลงหนึ่ง เพื่อให้ประโยชน์แก่ผู้ถือครองที่ดินอีกแปลงหนึ่ง เช่น ให้ใช้ที่ดินเป็นทางผ่าน หรือให้ใช้เป็นแนววางท่อระบายน้ำ เป็นต้น
- การได้มาซึ่งภาระจำยอม มีทั้งหมด 2 วิธีคือ ได้มาโดยนิติกรรม และได้มาจากผลของกฎหมาย
- ทางภาระจํายอม คือ ทางที่เจ้าที่ดินที่อยู่ในภาระจำยอม ยินยอมให้เจ้าของที่ดินผืนอื่น สามารถใช้ประโยชน์ในการผ่านทางได้
ภาระจำยอมคืออะไร?
ภาระจำยอม คือ การจำกัดสิทธิ์บางประการในการใช้ที่ดินแปลงหนึ่ง เพื่อให้ประโยชน์แก่ผู้ถือครองโฉนดที่ดินอีกแปลงหนึ่งครับ เช่น ให้ใช้ที่ดินเป็นทางผ่าน หรือให้ใช้เป็นแนววางท่อระบายน้ำ เป็นต้น ซึ่งการจดภาระจำยอมที่ดิน สามารถเกิดขึ้นได้กับทั้งโฉนดที่ดินครุฑแดง และโฉนดที่ดินครุฑเขียวครับ
โดยภาระจำยอมเป็นเรื่องที่ปรากฏในหลายมาตราของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทำให้ผู้ที่ต้องการทำธุรกรรมเรื่องต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นการขายฝากที่ดิน หรือซื้อที่ดิน กรมบังคับคดี ควรศึกษาให้ดีครับว่าที่ดินติดภาระจำยอมหรือไม่
อย่างไรก็ตามหลายคนมักสับสนครับว่าภาระจำยอม กับทางจำเป็น คือ เรื่องเดียวกัน แต่แท้จริงแล้ว เป็นเรื่องที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง กล่าวคือ ทางจำเป็นใช้สำหรับที่ดินตาบอด ไม่มีทางออกสู่สาธารณะ ในขณะที่ภาระจำยอมเป็นข้อตกลงระหว่างผู้ถือครองที่ดิน 2 แห่งครับ ซึ่งข้อตกลงนั้นมีได้หลายประการ เช่น ให้ผ่านทาง หรือให้ทำทางน้ำ เป็นต้น
ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมที่ : ที่ดินภาระจำยอม ซื้อขายได้ไหม
การได้มาซึ่งภาระจำยอมมีกี่วิธี?
การได้มาซึ่งภาระจำยอม มีทั้งหมด 2 วิธีครับ คือ ได้มาโดยนิติกรรม และได้มาจากผลของกฎหมาย โดยแต่ละวิธีต่างมีขั้นตอน และระยะเวลาดำเนินการที่แตกต่างกัน ซึ่งมีรายละเอียดดังต่อไปนี้
1. การได้ภาระจำยอมมาโดยนิติกรรม
เป็นการทำสัญญาร่วมกันระหว่างเจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่ายในการยินยอมให้ที่ดินผืนหนึ่ง ซึ่งจากเดิมเป็นทางส่วนบุคคล ให้มาอยู่ในภาระจำยอมครับ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้เจ้าของที่ดินอีกแปลงสามารถใช้ประโยชน์ได้ การได้มาซึ่งภาระจำยอมวิธีนี้ จะต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ สำนักงานกรมที่ดินครับ โดยจะต้องเตรียมเอกสาร ได้แก่ บัตรประชาชน และ โฉนดที่ดินแปลงภารยทรัพย์และสามยทรัพย์
2. การได้ภาระจำยอมมาโดยอายุความ (ผลของกฎหมาย)
เป็นภาระจำยอมที่ได้มาจากการที่เจ้าของที่ดินที่ใช้ประโยชน์ในที่ดินผืนอื่นมาแล้วเกินกว่า 10 ปี โดยที่เจ้าของที่ดินผืนที่ถูกใช้ประโยชน์ ไม่ได้คัดค้านใด ๆ ครับ เช่น นาย A กับนาย B มีที่ดินติดกัน โดยที่นาย A ขับรถผ่านที่ดินหน้าบ้านของนาย B ทุกวัน เป็นเวลานานกว่า 10 ปี และนาย B ไม่ได้คัดค้านการขับรถของนาย A ซึ่งเท่ากับว่านาย A ได้ภาระจำยอมที่ดินของนาย B เป็นต้น
ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวโฉนดที่ดินที่ : เช็คโฉนดที่ดิน
อสังหาริมทรัพย์ในภาระจำยอมมีอะไรบ้าง?
ภาระจำยอม คือ นิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินทั้งสองฝ่าย ได้แก่ ฝ่ายที่ให้ใช้ที่ดิน และฝ่ายที่ได้ประโยชน์จากการใช้ที่ดินผืนอื่นครับ โดยแต่ละฝ่ายจะมีชื่อเรียกในทางกฎหมายแตกต่างกันออกไป ซึ่งมีรายละเอียดดังต่อไปนี้
- ภารยทรัพย์ คือ ฝ่ายที่ให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินครับ เช่น ต้องเปิดทางบางส่วน ไว้เป็นทางเข้า และไม่สามารถสร้างสิ่งกีดขวางใด ๆ ลงบนเส้นทางนั้นได้
- สามยทรัพย์ คือ ฝ่ายที่ได้ประโยชน์จากที่ดินผืนอื่นครับ ผ่านการจดภาระจํายอมขอทางเข้าออก ซึ่งแต่เดิมที่ดินกลุ่มนี้มักมีปัญหาในการเข้าถึง แต่เมื่อจดภาระจำยอมแล้ว จะลดปัญหาข้อพิพาทในการเข้าถึงที่ดินลงไปได้
ตัวอย่างของภาระจำยอม
ภาระจำยอม คือ เรื่องที่เกิดขึ้นได้โดยทั่วไปกับการซื้อขายที่ดินครับ โดยลักษณะการเกิดขึ้นของภาระจำยอมมีหลากหลายรูปแบบ ซึ่งตัวอย่างดังต่อไปนี้ เป็นภาระจำยอมที่พบเห็นได้เป็นประจำ ทำให้ก่อนจำนองโฉนดที่ดิน จำเป็นต้องตรวจสอบอย่างรอบคอบ
- การให้ขับขี่ผ่านทาง : เจ้าของที่ดินจะต้องดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอม เพื่อให้ส่วนใดส่วนหนึ่งของพื้นที่สามารถใช้เป็นทางผ่านออกสู่ถนนสาธารณะได้
- การเปิดแนวน้ำไหลผ่าน : การยินยอมให้เพื่อนบ้านสามารถทำทางระบายน้ำ หรือวางแนวท่อ หากเห็นว่าที่ดินของเพื่อนบ้านอยู่ในทำเลที่ไม่เหมาะกับการระบายน้ำ
- การล้ำของอาคารเข้ามาในเขตที่ดิน : การให้สิ่งปลูกสร้างข้างเคียงรุกล้ำเข้ามาในเขตของตนโดยไม่ถือเป็นการละเมิดกฎหมาย
- การทำข้อตกลงไม่สร้างสิ่งปลูกสร้าง : หากเห็นว่าถ้าเพื่อนบ้านสร้างสิ่งปลูกสร้างบนส่วนหนึ่งส่วนใดของที่ดิน เช่น ต้นไม้ หรืออาคารเก็บของ จะบดบังทัศนียภาพ หรือบังทิศทางลม ก็อาจทำข้อตกลงภาระจำยอม ร้องขอไม่ให้เพื่อนบ้าน สร้างสิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติมได้ครับ
ข้อดีของภาระจำยอม
ถึงแม้ว่าภาระจำยอม คือ ปัญหาชวนปวดหัวในวงการอสังหาริมทรัพย์ แต่ภาระจำยอม ก็เป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยบริหารจัดการการใช้ที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพครับ โดยข้อดีของภาระจำยอมมีดังต่อไปนี้
- การพัฒนาระบบสาธารณูปโภคในที่ดิน: เจ้าของที่ดินที่ระบบน้ำ ระบบไฟฟ้าสาธารณะเข้าถึงยาก สามารถเชื่อมต่อระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานของภาครัฐได้ ผ่านการวางแนวท่อ หรือวางแนวสายไฟฟ้าผ่านที่ดินของเพื่อนบ้าน
- การเพิ่มมูลค่าในที่ดิน : ที่ดินที่เข้าถึงยาก ไม่มีถนนตัดผ่าน ราคาจะต่ำกว่าที่ดินโดยทั่วไปครับ แต่เมื่อมีทางผ่าน ราคาจะเพิ่มสูงขึ้น
- ลดความขัดแย้งในพื้นที่: เจ้าของที่ดินที่ประสบปัญหาการเดินทางเข้า – ออกถนนสาธารณะไม่สะดวก สามารถเดินทางไปถึงถนนสาธารณะง่ายขึ้น และเจ้าของที่ดินที่อยู่ในภาระจำยอม สามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการใช้ทางได้ โดยไม่ต้องมีข้อขัดแย้งกัน
ข้อเสียของภาระจำยอม
ปฏิเสธไม่ได้ว่าภาระจำยอม คือ สิ่งที่สร้างความลำบากใจให้กับผู้ถือครองที่ดินครับ เพราะนอกจากจะซื้อขายยากแล้ว ยังมีภาระค่าใช้จ่ายสูงกว่าการถือครองที่ดินทั่วไป ซึ่งข้อเสียของภาระจำยอมมีดังต่อไปนี้
- การขายต่อที่ดิน: ที่ดินที่ติดภาระจำยอมจะขายออกยากกว่าที่ดินทั่วไปครับ เพราะผู้ซื้อต้องการได้สิทธิ์ครอบครองในที่ดินโดยสมบรูณ์ ด้วยเหตุนี้ราคาประเมินที่ดินที่ติดภาระจำยอม จึงต่ำกว่าที่ดินโดยทั่วไป
- การใช้สิทธิ์ในที่ดิน: ที่ดินที่ติดภาระจำยอม จะไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ เนื่องจากต้องแบ่งพื้นที่ส่วนใดส่วนหนึ่งไปให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นใช้ประโยชน์
- ภาระในการดูแลรักษาที่ดิน: ที่ดินที่ติดภาระจำยอม จะมีภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลพื้นที่สูงกว่าที่ดินทั่วไปครับ เพราะมีผู้ผ่านทางอยู่เป็นประจำ และถึงแม้ว่าตามกฎหมายจะกำหนดให้เจ้าของที่ดินที่ได้ประโยชน์ในการใช้ที่ดินแปลงที่ติดภาระจำยอม เป็นผู้จ่ายค่าบำรุงรักษา แต่หลาย ๆ ครั้ง ผู้ใช้ประโยชน์กลับหลีกเลี่ยงการจ่ายค่าดูแลที่ดิน
การซื้อ-ขายที่ดินที่ติดภาระจำยอมต้องทำอย่างไรบ้าง?
กระบวนการซื้อ-ขาย หรือ จำนองที่ดิน ที่ติดภาระจำยอม คือ สิ่งสำคัญที่ทุกคนควรศึกษาเอาไว้ก่อนเริ่มต้นทำธุรกรรมซื้อ-ขาย-จำนองที่ดินครับ เพราะที่ดินดังกล่าวมีเงื่อนไขซับซ้อนกว่าที่ดินโดยทั่วไป ซึ่งมีรายละเอียดดังต่อไปนี้
- ตรวจสอบหลังโฉนดที่ดิน: หลังโฉนดที่ดินจะระบุข้อมูลของที่ดินผืนนั้นว่าเป็นที่ดินที่ติดภาระจำยอมหรือไม่ หากมีการระบุว่าเป็นที่ดินที่ติดภาระจำยอม จะต้องตรวจสอบหลังโฉนดว่าเป็นการใช้ที่ดินที่ติดภาระจำยอมในลักษณะใดครับ เช่น ใช้เป็นทางผ่าน หรือใช้เป็นทางระบายน้ำ
- ตรวจสอบสภาพจริงของที่ดิน: ที่ดินที่เป็นถนนภาระจํายอม คือ ที่ดินที่ให้ผู้อื่นใช้งานได้ ทำให้มีสภาพไม่ดีเท่ากับที่ดินทั่วไป จึงต้องประเมินว่าที่ดินต้องปรับปรุงมากน้อยเพียงใด คุ้มค่ากับการซื้อมาหรือไม่
- เจรจาต่อรองราคากับผู้ขาย: ราคาที่ดินที่ติดภาระจำยอม จะต่ำกว่าที่ดินโดยทั่วไป จึงควรนำเรื่องติดภาระจำยอม ไปเจรจากับผู้ขาย เพื่อให้ได้ราคาประเมินที่เหมาะสม
- ทำข้อตกลงซื้อ – ขาย ณ สำนักงานที่ดิน: ดำเนินการเหมือนกับการซื้อขายที่ดินปกติครับ โดยในสัญญาต้องระบุอย่างชัดเจนเกี่ยวกับเรื่องภาระจำยอม และเงื่อนไขอื่น ๆ เกี่ยวกับการใช้ที่ดิน เมื่อทำสัญญาเสร็จแล้วให้ชำระค่าโอนที่ดิน
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
1. การขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินติดภาระจำยอมจะมีปัญหาไหม?
มีผลครับ โดยที่ดินที่ติดภาระจำยอมราคาประเมินจะต่ำกว่าที่ดินโดยทั่วไป ทำให้ได้รับวงเงินกู้ต่ำกว่า
2. ความแตกต่างระหว่างภาระจำยอมกับทางจำเป็นมีอะไรบ้าง?
- การจดทะเบียน : ภาระจำยอมต้องจดทะเบียน แต่ทางจำเป็นไม่ต้องจดทะเบียน
- ลักษณะการใช้ที่ดิน : ภาระจำยอมสามารถกำหนดการใช้ที่ดินได้หลายลักษณะ เช่น ใช้เป็นทางผ่าน ทางระบายน้ำ และทำข้อตกลงไม่ให้ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้าง แต่ทางจำเป็นใช้ที่ดินได้เพื่อเป็นทางผ่านเท่านั้น
- ขนาดของที่ดิน : กฎหมายไม่ได้กำหนดขนาดของที่ดินที่จะใช้เป็นทางผ่านอย่างชัดเจน แต่ทางจำเป็นกฎหมายระบุให้ทางผ่านจะต้องมีขนาดเท่าที่จำเป็น เหมาะสมกับการใช้งาน
3. ภาระจำยอมยกเลิกได้ไหม ?
ภาระจำยอมสามารถยกเลิกได้ครับ โดยต้องบอกเลิก ณ สำนักงานที่ดิน โดยเตรียมเอกสาร ได้แก่ โฉนดที่ดินแปลงภารยทรัพย์ ต้นฉบับทะเบียนบ้าน บัตรประชาชน และเจ้าของที่ดินแปลงภารยทรัพย์หรือเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์จะต้องดำเนินการร่วมกันต่อเจ้าพนักงานกรมที่ดิน
ภาระจํายอม คือ เรื่องสำคัญที่ทุกคนควรรู้ก่อนเริ่ม จำนองที่ดิน
หวังว่าทุกคนคงได้คำตอบกันไปแล้วว่า ภาระจํายอมคืออะไร ยกเลิกได้ไหม? ซึ่งจะเห็นได้ว่าที่ดินที่ติดภาระจำยอมคือ ที่ดินที่มีอุปสรรคในการซื้อ-ขาย และการจำนองมากกว่าที่ดินโดยทั่วไป เพราะต้องให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นเข้ามาใช้สอยประโยชน์ร่วมกัน ด้วยเหตุนี้ก่อนตัดสินใจจำนอง หรือซื้อขายที่ดิน ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าที่ดินผืนนั้นอยู่ในภาระจำยอมหรือไม่ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายในภายหลัง
หากต้องการเปลี่ยนที่ดินให้เป็นเงิน แต่ยังไม่รู้ว่าควรขอสินเชื่อโฉนดที่ดินที่ไหนดี? เพื่อนแท้ เงินด่วน พร้อมให้บริการสินเชื่อโฉนดที่ดินเพื่อนแท้ ให้วงเงินกู้สูงสุด 130% ของราคาประเมิน ไม่มีค่าธรรมเนียมแอบแฝง อนุมัติไว ไม่ต้องใช้คนค้ำ สมัครได้ทุกที่ผ่านแอปพลิเคชัน เพื่อนแท้เงินด่วน
- เบอร์โทรศัพท์ (Tel): 02-114-8988
- Line Official Account: @pueantae
- Facebook Page: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- YouTube: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- Website: https://www.puean.co.th/
- Application: เพื่อนแท้ เงินด่วน (รองรับทั้ง iOS และ Android)
