ในยุคที่ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การเป็นเจ้าของที่ดินสักแห่งไม่ใช่เรื่องง่ายครับ ใครหลายคนจึงเริ่มมองหาที่ดินในราคาต่ำกว่า อย่างการซื้อที่ดินกับกรมบังคับคดีซึ่งที่ดินเหล่านี้กรมบังคับคดีจะนำมาขายทอดตลาดหลังจากคดีสิ้นสุดแล้ว บทความนี้จะมาให้ความรู้ว่าการซื้อที่ดินกรมบังคับคดีมีขั้นตอนอย่างไร และข้อควรระวังของการซื้อที่ดินติดกรมบังคับคดีมีอะไรบ้าง?
Key Takeaways
- ที่ดินจากกรมบังคับคดี คือ ที่ดินที่เจ้าของเดิมผิดนัดชำระหนี้ และไม่สามารถชำระหนี้คืนได้จนกระทั่งศาลตัดสินให้ยึดที่ดินนั้น เพื่อให้กรมบังคับคดี ขายทอดตลาด
- การซื้อที่ดินจากกรมบังคับคดีสามารถทำได้ 2 ช่องทาง คือ ประมูลด้วยตนเองผ่านสำนักงานบังคับคดีและประมูลผ่านระบบออนไลน์
- ข้อดีของการซื้อที่ดินกับกรมบังคับคดี คือ ราคาต่ำกว่าท้องตลาด, มีโอกาสได้ที่ดินทำเลศักยภาพสูง และมีตัวเลือกที่ดินให้เลือกหลายรูปแบบ
ที่ดินกรมบังคับคดีคืออะไร?
ที่ดินจากกรมบังคับคดี คือ ที่ดินที่เจ้าของเดิมผิดนัดชำระหนี้และไม่สามารถชำระหนี้คืนได้ จนกระทั่งศาลตัดสินให้ยึดที่ดินนั้นเพื่อให้กรมบังคับคดีขายทอดตลาดครับ โดยการซื้อที่ดินกรมบังคับคดีเปิดโอกาสให้ประชาชนทั่วไปเข้าถึงได้ผ่านการประมูลครับ ซึ่งที่ดินที่กรมบังคับคดีนำออกมาประมูลมีอยู่หลายประเภท เช่น ที่ดินตาบอดที่ดินไม่มีโฉนด หรือที่ดินทั่วไปอย่างที่ดินโฉนดครุฑแดง ด้วยเหตุนี้จึงต้องตรวจสอบโฉนดที่ดินให้ชัดเจนครับว่าตรงตามลักษณะที่ต้องการหรือไม่
ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมว่าการเช็กโฉนดที่ดินทำได้อย่างไรได้ที่นี่ : เช็คโฉนดที่ดิน
สาเหตุหลักที่ทำให้ทรัพย์สินถูกขายทอดตลาด
การทำความเข้าใจถึงสาเหตุว่าทำไมที่ดินถึงถูกนำมาขายทอดตลาดก็เป็นสิ่งสำคัญก่อนซื้อที่ดินกรมบังคับคดีครับ เพราะจะได้เข้าใจถึงที่มาที่ไปของที่ดินแปลงนั้นว่าถูกยึดได้อย่างไร โดยสาเหตุหลัก ๆ ที่ทรัพย์สินถูกขายทอดตลาดมีดังต่อไปนี้
- การค้ำประกันให้บุคคลอื่น : เมื่อลูกหนี้ไม่สามารถนำเงินมาชำระคืนได้ ภาระหนี้ทั้งหมดจะตกมาอยู่ที่ผู้ค้ำประกันครับ ส่งผลให้ทรัพย์สินส่วนตัว เช่น บ้าน หรือที่ดินโดนยึด เพื่อนำมาขายทอดตลาดเพื่อชดใช้หนี้แทนครับ
- การผิดนัดชำระหนี้ : เมื่อลูกหนี้ไม่สามารถชำระสินเชื่อจำนองที่ดินได้ตามที่กำหนด จนนำไปสู่การฟ้องร้อง ลูกหนี้จะต้องเข้าสู่กระบวนการบังคับคดี เพื่อนำเงินจากการขายทรัพย์สินมาชำระให้แก่เจ้าหนี้ครับ
- ทำธุรกิจผิดพลาด : หลายคนนำที่ดินที่มีไปค้ำประกันเงินกู้ เพื่อนำเงินมาหมุนเวียนในธุรกิจครับ แต่เมื่อทำธุรกิจขาดทุนจนไม่สามารถนำเงินไปชำระคืนเจ้าหนี้ได้ ก็จะถูกฟ้องร้องและถูกยึดที่ดินโดยกรมบังคับคดีในท้ายที่สุด
การซื้อทรัพย์กรมบังคับคดีคืออะไร?
การซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดี คือ การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน, บ้าน, คอนโด หรือรถยนต์ ที่ถูกอายัดหรือยึดมาจากเจ้าของเดิม เนื่องจากเจ้าของเดิมนำทรัพย์สินเหล่านี้ไปจำนองและไม่สามารถชำระคืนได้ ศาลจึงสั่งให้กรมบังคับคดีนำทรัพย์นั้นมาขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาใช้หนี้คืนให้แก่เจ้าหนี้ครับ
โดยผู้สนใจซื้อที่ดินหรือทรัพย์สินอื่น ๆ กับกรมบังคับคดีต้องหมั่นติดตามข่าวสารผ่านเว็บไซต์ของกรม ฯ และการประมูลทรัพย์ของกรมบังคับคดีทำได้ผ่านการลงทะเบียนประมูลทรัพย์ในระบบ e-Offering Auction
ขั้นตอนการซื้อที่ดินกรมบังคับคดีทำอย่างไร?
หากเห็นว่าที่ดินที่ขายโดยกรมบังคับคดีมีราคาต่ำกว่าที่ดินโดยทั่วไป และต้องการซื้อที่ดินจากกรมบังคับคดีเพื่อนำมาพัฒนาต่อยอดให้มีมูลค่าสูงขึ้น สามารถศึกษาขั้นตอนการซื้อที่ดินที่โดนยึดโดยกรมบังคับคดี ได้จากรายละเอียดดังต่อไปนี้ครับ
1. ค้นหาที่ดินแปลงที่สนใจ
ขั้นตอนแรกเริ่มด้วยการค้นหาทรัพย์สินที่สนใจผ่านเว็บไซต์ของกรมบังคับคดี หรือแอปพลิเคชัน LED e-service ครับ โดยพิจารณาที่ดินจากทำเลที่ตั้งหรือราคาประเมินที่ดิน และถึงแม้ว่าจะเลือกที่ดินที่สนใจได้แล้ว ก็ควรลงไปสำรวจพื้นที่จริงด้วยครับ เพราะรูปของที่ดินที่ปรากฏในเว็บไซต์หรือทางแอปพลิเคชัน มักมีสภาพจริงที่แตกต่างกับที่ปรากฏในรูป อีกทั้งที่ดินที่ถูกยึดโดยกรมบังคับคดีบางแห่ง ยังติดภาระจำยอมอีกด้วยครับ
อย่าลืมศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมว่า ภาระจํายอมคืออะไร และที่ดินภาระจำยอม ซื้อขายได้ไหม
2. เตรียมเงินและเอกสารให้พร้อม
การประมูลบ้านหรือที่ดินกับกรมบังคับคดีจะต้องมีหลักประกันที่ใช้สำหรับการเข้าสู้ราคา ซึ่งสามารถใช้ทั้งแคชเชียร์เช็ค หรือเงินสดเป็นหลักประกันได้ครับ นอกจากนี้ยังต้องเตรียมเอกสารอื่น ๆ ด้วยเช่นกัน ซึ่งได้แก่ บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริงพร้อมสำเนา ในกรณีที่มอบอำนาจให้ผู้อื่นเข้าประมูลบ้านหรือที่ดินของกรมบังคับคดีแทน จะต้องมีหนังสือมอบอำนาจพร้อมติดอากรแสตมป์ให้เรียบร้อย และต้องมีสำเนาบัตรประชาชนของทั้งผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจด้วยครับ
3. ลงทะเบียนเพื่อเข้าร่วมประมูล
ผู้สนใจซื้อทรัพย์สินที่ขายทอดตลาด เช่น บ้านและที่ดินจากกรมบังคับคดีสามารถทำได้ผ่าน 2 ช่องทางหลักครับ ได้แก่ ลงทะเบียนล่วงหน้าผ่านแอปพลิเคชันหรือเว็บไซต์ หรือลงทะเบียนด้วยตนเอง ณ สถานที่จัดประมูล ในกรณีที่เลือกลงทะเบียนด้วยตนเอง ณ วันที่จัดประมูลจริง ให้เตรียมเอกสารตามที่กล่าวไปข้างต้นและเงินประกันไปด้วยครับ
4. เจ้าหน้าที่ประกาศรายละเอียดของทรัพย์สินที่ปรากฏในการประมูล
ก่อนเริ่มต้นประมูลที่ดินหลุดจํานองที่ถูกขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดี เจ้าหน้าที่จะประกาศรายละเอียดของทรัพย์สินที่ปรากฏในการประมูลในครั้งนั้น ๆ พร้อมแจ้งเงื่อนไขอื่น ๆ ในขั้นตอนการประมูลครับ เช่น ช่วงราคาขั้นต่ำในการเสนอราคาเพิ่มในแต่ละครั้ง เป็นต้น
5. กระบวนการเสนอราคา
กรมบังคับคดีดำเนินการขายทอดตลาดบ้านและที่ดิน โดยให้ผู้เข้าร่วมการประมูลแข่งขันกันเสนอราคา ด้วยการยกป้ายขึ้น ซึ่งราคาประมูลจะเพิ่มสูงขึ้นตามการยกป้ายในแต่ละครั้งครับ และการแข่งขันจะสิ้นสุดลงก็ต่อเมื่อไม่มีผู้ใดยกป้ายเสนอราคาเพิ่มอีก
6. เจ้าหน้าที่ประกาศผู้ชนะ
หากไม่มีผู้ใดเสนอราคาเพิ่มอีกแล้ว เจ้าหน้าที่จะประกาศขายที่ดินกรมบังคับคดีให้แก่ผู้ชนะในการเสนอราคาครับ และประกาศรายชื่อผู้ชนะผ่านเว็บไซต์
7. ขั้นตอนการทำสัญญาซื้อขาย
การซื้อบ้านหรือที่ดินจากกรมบังคับคดีจะต้องทำสัญญาซื้อขายตามแบบพิมพ์ของกรมบังคับคดี และชำระเงินส่วนที่เหลือภายใน 15 วันครับ ในกรณีที่มีเหตุให้ชำระเงินล่าช้า สามารถยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาได้ไม่เกิน 3 เดือน และจะไม่สามารถยื่นขยายเวลาได้อีก
ในกรณีที่ผู้ชนะไม่สามารถชำระเงินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ทางเจ้าหน้าที่จะริบเงินมัดจำทั้งหมดครับ จากนั้นจะนำที่ดินนั้นไปประมูลอีกครั้งหนึ่ง หากการประมูลครั้งต่อไปได้ราคาที่ต่ำกว่าครั้งก่อนหน้า ผู้ชนะในการประมูลครั้งก่อน จะต้องชดใช้ด้วยการชำระเงินส่วนต่างด้วยนะครับ
8. โอนกรรมสิทธิ์
หลังจากผู้ชนะการประมูลได้ชำระค่าทรัพย์สินเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ทางเจ้าหน้าที่จะมอบเอกสารสิทธิ์ และเอกสารสำคัญต่าง ๆ ให้ เพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์จากกรมบังคับคดีไปเป็นชื่อของผู้ชนะการประมูลครับ โดยผู้ชนะการประมูลจะต้องไปจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ในพื้นที่ที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่ พร้อมทั้งเสียค่าโอนที่ดิน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามระเบียบของทางราชการ
ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับเอกสารการโอนที่ดิน : โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง
9. ชำระค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
นอกจากค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระกับกรมบังคับคดี ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เกี่ยวกับการโอนที่ดิน ซึ่งมีรายละเอียดดังต่อไปนี้ครับ
- ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมินที่ดิน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายจริง
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ข้อดีของการซื้อทรัพย์กรมบังคับคดี
การซื้อที่ดินกับกรมบังคับคดีมีข้อดีมากมายครับ ทำให้หลายคนตัดสินใจรอซื้อที่ดินที่หลุดจำนอง แทนที่จะกู้ซื้อที่ดินโดยตรง ซึ่งข้อดีของการซื้อทรัพย์กับกรมบังคับคดีมีดังต่อไปนี้
- ราคาต่ำกว่าท้องตลาด: การซื้อบ้านหรือที่ดินจากกรมบังคับคดีมักจะได้ราคาต่ำกว่าท้องตลาดครับ เพราะทางเจ้าหน้าที่ต้องการปล่อยทรัพย์ที่ยึดมาได้ภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว เพื่อคืนเงินให้แก่เจ้าหนี้ที่ค้างชำระ
- มีโอกาสได้ที่ดินทำเลศักยภาพสูง : ที่ดินทำเลศักยภาพสูงไม่สามารถหาซื้อได้โดยง่ายครับ และเจ้าของที่ดินเหล่านี้มักจะไม่นำออกมาขาย หากไม่มีความจำเป็นจริง ๆ ซึ่งที่ดินศักยภาพสูงเหล่านี้มีโอกาสพบได้ในการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ในกรณีที่เจ้าของที่ดินเดิมจํานองที่ดินแล้ว ไม่สามารถชำระเงินคืนได้
- มีตัวเลือกจำนวนมาก : ที่ดินที่ปรากฏในการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีมีหลายรูปแบบ เช่น ที่ดินทำเลศักยภาพสูง, ที่ดินชานเมือง, ที่ดินพร้อมบ้าน, ที่ดินพร้อมโรงงาน ฯลฯ ซึ่งผู้เข้าร่วมการประมูลสามารถเลือกได้ตามความต้องการครับ
ข้อควรระวังในการซื้อทรัพย์กรมบังคับคดี
ถึงแม้ว่าการซื้อที่ดินกับกรมบังคับคดี จะช่วยให้เราได้เป็นเจ้าของที่ดินในราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาด และสร้างผลตอบแทนได้ดียิ่งขึ้น แต่ทั้งนี้การซื้อที่ดินเปล่ากับกรมบังคับคดี ก็มีข้อควรระวังด้วยเช่นเดียวกันครับ
- การขับไล่ผู้ครอบครองเดิม : ที่ดินที่ขายโดยกรมบังคับคดีมักพบปัญหาผู้อยู่อาศัยเดิมไม่ยอมย้ายออก ทำให้ผู้ซื้อที่ดินไป ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องขับไล่ผู้ครอบครองเดิมครับ
- ภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา : ทรัพย์ที่ขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดีมักมีสภาพเสื่อมโทรมมากกว่าทรัพย์สินที่ปรากฏในท้องตลาดครับ ทำให้ผู้ที่ชนะการประมูลต้องเสียเงินค่าบำรุงดูแลจำนวนมาก
- สภาพที่ดินไม่ตรงกับความเป็นจริง : บ่อยครั้งการซื้อที่ดินกับกรมบังคับคดี มักจะได้ที่ดินที่มีสภาพไม่ตรงกับความเป็นจริงครับ เช่น มีการบุกรุกจากเจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียง ทำให้ต้องตรวจสอบพื้นที่จริงก่อนตัดสินใจเข้าร่วมประมูล
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
1. ทำไมบ้านกรมบังคับคดีถึงมีราคาถูกกว่าท้องตลาด?
เพื่อให้บ้านสามารถขายทอดตลาดได้ในเวลาอันรวดเร็ว และมีเงินชดใช้คืนแก่เจ้าหนี้เดิมครับ
2. ซื้อที่ดินกรมบังคับคดี กู้ได้ไหม?
กู้ผ่านธนาคารได้ครับ แต่ต้องตรวจสอบว่าธนาคารที่สนใจ ให้บริการสินเชื่อสำหรับการซื้อที่ดินกับกรมบังคับคดีหรือไม่
3.ซื้อที่ดินกับกรมบังคับคดีได้กี่ช่องทาง?
2 ช่องทางครับ ได้แก่ ประมูลด้วยตนเองผ่านสำนักงานบังคับคดี และประมูลผ่านระบบออนไลน์
ซื้อที่ดิน กรมบังคับคดี ทางเลือกที่คุ้มค่าในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
การซื้อที่ดินจากกรมบังคับคดีถือเป็นทางเลือกที่คุ้มค่าอย่างมากครับ สำหรับผู้ที่มองหาอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาด อย่างไรก็ตามการซื้อบ้านหรือที่ดินที่หลุดจํานองจากกรมบังคับคดี ก็มีข้อควรระวังนั่นคือ การฟ้องร้องขับไล่ผู้ครอบครองเดิม ซึ่งเป็นเรื่องที่เสียเวลาและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการอย่างมากครับ ด้วยเหตุนี้ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินกับกรมบังคับคดี จึงควรตรวจสอบให้แน่ชัดว่าที่ดินเดิม มีปัญหาดังกล่าวหรือไม่
หากมีที่ดินสักแปลง แต่อยากเปลี่ยนทรัพย์ให้กลายเป็นเงิน แต่ไม่รู้ว่าจะขอสินเชื่อโฉนดที่ดิน ที่ไหนดี เพื่อนแท้เงินด่วน ให้บริการสินเชื่อโฉนดที่ดินเพื่อนแท้ ให้วงเงินจัดเต็มถึง 130% ของราคาประเมิน อนุมัติไวทันใจ รู้ผลไวภายใน 10 นาที* และไม่ต้องใช้คนค้ำประกันอีกด้วย!
- เบอร์โทรศัพท์ (Tel): 02-114-8988
- Line Official Account: @pueantae
- Facebook Page: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- YouTube: เพื่อนแท้ เงินด่วน
- Website: https://www.puean.co.th/
- Application: เพื่อนแท้ เงินด่วน (รองรับทั้ง iOS และ Android)
*หมายเหตุ ทำสัญญาครั้งแรกต้องทำสัญญาที่สาขาเพื่อนแท้ เงินด่วนทั่วประเทศ
